台灣房屋♥新竹直營店♥

    美國QE退場啟動！以美國S&P 500的漲幅，顯然資金回流美國的趨勢明顯，而一項最新調查顯示，儘管英國倫敦被國外房產投資人選為首選都市，其實仔細觀察排名，亞軍之後的4名都是美國包辦，若是根據Fannie Mae於2013年12月發布的研究資料顯示，美國房市2014年全年均價有機會成長5.9%，雖然漲幅不如2013年，但在資金聚集與倫敦房市過熱陰影下，反而有利穩健成長的趨勢。

    台北市透天厝實價登錄又添一筆！，不過這棟位於中正區衡陽路、博愛路口旁的透天厝，可是赫赫有名！因為這就是2012年親民黨主席宋楚瑜的全國競選總部，而屋主是三重幫宏泰建設董事長林堉璘的外甥，根據房仲評估單價為每坪78.57萬元，符合市場行情，只不過一向專蓋豪宅建案的忠泰建設，竟然也賣地求現，讓人不禁懷疑未來年房市後續發展？

    根據台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，忠泰建設會放棄不是沒有原因，因為該筆土地面寬11米、深度32米，開發必須整合鄰地，才可設計車道、梯廳等；另外，北側有一棟三樓以下建物，沒有建照，符合畸零地標準，必須納入整合討論，但地主難喬；加上博愛路透天店面整合困難，台灣房屋高資產中心執行長邱太煊推測這恐怕是忠泰建設放棄的原因之一。 而屋主李忠義另外一個身分則是專蓋豪宅建案的忠泰建設董事長，旗下作品包括大直輕井澤、代官山；建國南陸、林森北忠泰華漾、市民大道明日博等，會把這個金雞母出手，也讓人不禁懷疑，未來一、二年房市後續發展是否有問題？ 至於買主的考量，邱太煊表示多半為自用或置產收租，因為一樓現況租給全家便利商店及有機保健美妝，二、三樓目前是空置狀態，該區一樓租金粗估約40~50萬，估投報率約0.8％。

    新竹竹北地區沿著頭前溪沿岸，近年興建不少高樓景觀宅，且建商皆推出大坪數、高價產品，台灣房屋智庫經理江怡慧表示，目前預售屋每坪要40~50萬元，讓許多人望屋興嘆，但中古屋每坪約25~29萬元，差一半的價格，讓水岸沿線的中古屋熱銷。

    內政部苗栗大埔土地徵收案在行政法院更一審敗訴，是對政府公權力中「強制徵收權」的正當性及有效性，一次嚴重否定的打擊，不止造成地方政府威信的破毀，更會造成政府在憲政地位職能的合憲、合法性大危機。

　　位階高於「人民財產權」

    國內房市面臨近10年來最多利空消息壟罩，台灣房屋地產集團總經理彭培業昨（7）日表示，2014年房市與以往不同，預估每3個月都會有變動，但指標性豪宅可禁得起市場考驗，但房價將與高價住宅脫鉤；今年房市將有全球布局及謹慎選屋2種趨勢出現，台灣房屋將以全球品牌為策略中心，今年將在日本、加拿大、澳洲及舊金山，設立門市展開全球布局。

　　國內房市已經走了近10年多頭，今年房市將面臨QE退場、政策打房、升息以及選舉干擾，房市可說是變數不少。

彭培業認為馬上就會有區域，房價過高又沒有足夠需求，會受到殘酷檢驗。

 

    老字號食品品牌掬水軒平鎮廠房，將於本月22日首次由台灣金服拍賣，底價約23億元。市場普遍認為價格偏高，能否順利拍出難度頗高。

    台灣金服公告指出，掬水軒平鎮廠房總計36筆土地及不動產一次拍賣，底價22.7億元。總計土地共有15,272坪，建坪4,708.2坪。

    不動產業者表示，該土地本來要開發為購物中心，但因為未履行給地方政府的回饋金、捐生態綠地協議等要求，土地無法順利變更地目，負責人又違反銀行法鬧上法院，導致開發案延宕。

    台灣房屋也認為，一拍底價過高，不容易吸引買家，估計二拍底價降為18億元左右，才會和市價差不多，較能吸引投資者。

房市有無泡沫危機，外界尚在各自表述，房仲業者透露，最近台北賣房案件已有屋主主動下殺1成，顯示賣方姿態有軟化趨勢。

    　台灣房屋昨發布「2014年國人換屋意向調查」，根據在網路回收1560份問券統計後得知，有29.01％的民眾想要在1年內換屋，換屋動機為「家庭人口增加/空間考量」(36.45％)，其次為「居住地生活機能不佳」以及「工作地點改變」。

    台灣銀行昨天指出，即日起凡房貸所得比低於120％的房貸戶，貸款成數一律往下降0.5成。以台北市為例，最高成數自原來的8成往下降為7成5。

    根據銀行的定義，房貸所得比是用月收入減去生活費後的可支配所得，除以每個月的房貸支出。舉例來說，1000萬的房子貸款800萬，則房貸戶每個月約須繳4萬多元，則每月可支配所得要超過6.3萬元，才能符合貸款8成的規定。

    台銀並指出，已全面收回分行房貸所得比低於120％、最高貸款成數8成的權限；換言之，房貸戶若要貸到8成，必須送總行專案申請，但通過機率不高。

    隨國內房價飆至歷史高點，財政部長張盛和多次公開說，從各種指標觀察，北市房價已至泡沫；央行總裁彭淮南也表示，就實際坪數來看，台北市房價已高於東京。

    財政部擬對豪宅買賣課重稅，未舉證買進成本者，將仿照奢侈稅，改以售價扣除土地價值後12%至17%的比率，計算售屋獲利課稅。淡大產經系教授莊孟翰對此表示，這是頭痛醫頭腳痛醫腳的作法，僅有嚇阻作用 但如果不是按照實質的資本利得課稅，影響有限。

    依據規劃，「豪宅」是指台北市售價超過8,000萬元、其他縣市達5,000萬元以上的高價房屋；售屋者若未舉證買進成本，稅捐機關可以扣除土地價格後的房屋實際售價，按財政部設定的「所得比率」計算售屋所得。

    莊孟翰表示，目前土地和房屋是採分離課稅，其中土地課稅比重占七成以上，如果買賣房屋期間，土地現值公告沒有調整、或調整幅度不大，土地部分就幾乎課不到稅；就算有課到土增稅，按土地現值公告仍然還是有落差，因為土地的市價增值幅度往往比公告來的多太多了。

    莊孟翰說，以台苯董事長林文淵為例，3年前出售一品苑豪宅，獲利超過1.2億元，儘管國稅局國按「實價課稅」追繳了1100多萬元，但在土地課稅部分比例仍然很小；如果是以資本利得課稅，林文淵獲利1.2億元已經達到所得稅當中的最高級距40%(按所得稅級距，年賺超過200萬就應課所得稅40%)，換算下來，林文淵至少應該被課稅4800萬元。

    台灣房屋7日發布「2014國人換屋意向」調查，發現有29.01%的民眾有意在1年內換屋，主要動機為家庭人口增加或空間考量，其中最受青睞的購屋條件，是鄰近捷運站或車站。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，由此可見，交通條件，以及距離上班地點遠近，仍是換屋族的優先考量。

    調查資料顯示，有36.45%的民眾認為，換屋主要動機是「家庭人口增加或空間考量」，其次為「居住地生活機能不佳」，占35.47%；以及「工作地點改變」，占26.43%。

    由調查結果也可看出，民眾換新居的首要條件，多為鄰近「捷運／車站」，占57.69%；之後依序是期待鄰近「公園綠地」，占51.79%；靠近「超市量販店」，占41.03%。

    至於外在因素，還是以「上班地點」為主要考量，占69.74%；其次則是「交通發展」，占58.46%；排名第3的「增值空間」，占48.97%。

苗栗車站生活圈交通便利，生活機能無虞。後站自10月底啟用，民眾無需再繞經建中地下道，加強兩地交流，促進商機發展。該區近年來房價穩定成長，350萬元可在車站周邊入手35~40坪的中古電梯大樓，適合首購族群。

　　苗栗車站生活圈為苗栗市交通重心，台鐵、客運均相當便利，要到苗栗各區觀光的遊客，總會選擇苗栗車站進行轉車，假日人潮不少。生活圈至苗栗交流道、頭屋交流道和台72線東西向快速道路均約10分鐘車程。中山路和中正路貫穿整個生活圈和苗栗市，連接車站、縣府特區和南苗市場3區。

台61線西濱快速道路高架道路日前動工，預計107年完工。
交通部公路總局西部濱海公路北區工程處表示，台61線西濱快速道路高架道路只做到觀音鄉大潭電廠附近，高架工程延伸到永安漁港段，去年底發包動工。

高架工程有兩區段，一段是9A，一段是10A，分別在49K及60K處，9A標快速工程從大潭電廠延伸到永安漁港，全長5公里；10A標快速工程則從永安漁港往新豐方向延伸，全長6公里。

    最近常有民眾前來分處試算土地增值稅，並聲稱房屋都是自用住宅，如果要將房屋及土地贈與子女，不知可否適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅？高雄市西區稅捐處說明，「贈與」移轉並非出售，不能適用土地稅法第三十四條規定按自用住宅特別稅率課徵土地增值稅，因此，配偶及二親等親屬間之土地「贈與」，就不能適用。

    此外，配偶及二親等親屬間之土地「買賣」，如經查有事證，顯示該買賣土地行為確屬「贈與」，亦無自用住宅優惠稅率之適用。

    該處特別提醒，土地所有權人若與配偶或二親等親屬間訂立「買賣」契約，並申請按自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅，稅捐稽徵機關為查核是否符合「出售」要件，自將依法調查及要求提示支付價款證明；倘無買賣交易事實而為贈與行為，自然沒有自用住宅優惠稅率的適用。

    央行統計11月購屋貸款餘額創新高，受到年底購屋潮與新屋交屋潮帶動，貸款金額增加，顯示民眾購屋態度積極；而建商也看好未來景氣，明年推案量大增，預估房市能在穩定中發展。房市達人建議有購屋需求的民眾，可趁現階段首購優惠貸款額度尚未用完，加上房價盤整且趨於平穩，適時趁機進場，盡量選擇生活機能佳的區域，避開市場過度炒作的區域。

    央行公布11月消費者及建築貸款餘額統計，購屋貸款與建築貸款餘額均創新高，尤其購屋貸款月增金額創32個月新高，是否象徵打房無效？央行官員解釋，年底為傳統交屋旺季，加上明年土地公告現值可能調升，民眾搶在年底前購屋，先反映買氣。 央行統計至2013年11月底購置住宅貸款餘額為5兆5947.49億元，較2013年10月大增338.26億元，年增率為3.54%，創2011年12月以來新高紀錄。央行指出，11月購屋貸款增加較多，主要因為年底為傳統交屋旺季，新北市近來又有許多大型建案完工，趕在年底交屋，所以建築貸款就會轉到個人房貸，數字成長看起來比較多一點。 11月建築貸款餘額為1兆4969.36億元，央行官員說，僅較10月1兆4961.47億元增加18億元，並不多，11月年增率2.38%也較10月2.49%下滑。 2013房市 成交增10% 南部漲幅大

    各大房仲業者回顧去（2013）年房市交易，推估買賣移轉件數年增約一成，逾36萬件，房價漲幅「南大於北」，主因雙北市房價基期最高。業者預估，今年總體交易量將較去年小幅減少3%，仍有35萬至35.5萬件，而且是近年來，買方議價最容易的一年。 2013年「股房雙漲」，奢侈稅的利空因素鈍化，根據各房仲業者的資料，2013年不動產買賣移轉件數將逾36萬戶，較2012年的33萬戶成長約一成，回到2011年的水準，但仍不及2004至2010年平均約41.3萬件的水準。 建商看好景氣 開春推案暴增

    內政部計畫今年推出十個公辦都更案，金額逾500億元，其中南港調車場都更案265億元是今年最大指標案。1月底前台鐵將對外公告招商，為今年政府主導都更案打頭陣。

　　政院今年也將加速推動華光、空總舊址二大國土活化案，以提振經濟動能。華光社區案一、二區招商將在6月底前啟動，仁愛路空總基地近期內將招標對外委託規劃案。

    新竹近期題材較少，整體調幅不大。新竹市今年地王與桃園一樣，皆位車站前中正路的肯德基店面，每坪137萬元，最高價路段為中正路太平洋SOGO百貨一帶，不只連莊多年，更一舉攻上百萬，每坪現值105萬元；新竹縣地王為竹北市光明六路的家樂福量販店角地，每坪62萬元。
    新竹市中正路一帶就與台灣主要鄉鎮雷同，主要商圈都從車站前開始發展，該區由SOGO百貨串聯，以住辦、商場與店面產品為主。台灣房屋新竹中華直營店店長林祥智表示，該區店面土地每坪逾300萬元，很少釋出，2011年旁邊的民族路曾成交1店面，每坪350~400萬元。

財政部長張盛和昨天在立院表示，多項指標顯示，國內房市已出現泡沫化現象，就像黃色小鴨吹太大，可能突然一個小問題，就破了；他呼籲投資者要有風險概念，有住屋需求再買房。

項指標超標，但房市泡沫化不代表泡沫會破，就像黃色小鴨一樣，吹得很大但不知道何時會破，呼籲投資者要有風險意識，有自住需求再購屋。

    張盛和並不認同，他指出房市一旦下修，民眾都會有預期心理，沒有都市可以倖免於難。

    張盛和表示，台灣房市走了十多年多頭趨勢，但目前房市多項指標，均出現警訊，至於房市泡沫何時會像「黃色小鴨」般破掉，他無法預測，但政府推動多項健全房市的措施，就是希望房市能「慢慢消風」，不要造成太大的衝擊。