台灣房屋♥新竹直營店♥

    房市泡沫化風險升高，銀行嚴控貸款成數，購屋族如何拿到更優惠的貸款利率？銀行主管提供幾個撇步，包括：多找幾家銀行鑑價、選擇精華區地段、多與銀行往來、善用自己的職業與信用條件，貸款條件就能更優惠。

　　辛辛苦苦攢下積蓄買小窩，如何向銀行爭取更優惠的房貸？專家建議，成交前可多找幾家銀行鑑價，畢竟貨比三家不吃虧，比比看哪家銀行給予的利率最優惠，日積月累，也是一筆小財富。

    去(2013)年中首創銀行業推出不滿意可退費服務的匯豐(台灣)銀行，經半年試辦後，宣布30天滿意保證服務延長至今(2014)年底，也就是，即日起至年底止，民眾成功申辦該行信用卡、房屋貸款、信用貸款產品後，自核卡/撥款日起算30天內申請終止業務，相關指定費用將可獲得減免。

    滙豐(台灣)商業銀行去年領先推出全台首創推出「30 天滿意服務保證」獲得客戶好評不斷，同時也是大中華區中領先提供這個服務的市場之一，該行今(11)日宣布加碼延長「30天滿意保證服務」的活動期間至今年底。

    根據匯豐(台灣)銀行規劃，民眾自核卡日起30日內停卡，該行將退還已收取的信用卡年費，至於申辦房貸或信貸的民眾，若自撥款日起30日內結清貸款，將可全額減免提前結清違約金或退還已收取的貸款手續費。

    滙豐(台灣)商業銀行個人金融暨財富管理事業處負責人邱怡靜表示，匯豐(台灣)銀行加碼延長台灣金融市場首創的「30 天滿意保證服務」活動期間與擴大適用範圍，這個創新的服務可讓客戶在指定的期間內，因應財務需求的轉變，獲得減輕或甚至最高全額減免相關費用，讓客戶財務規劃更安心、理財更具彈性。

    美國聯準會（FED）量化寬鬆（QE）縮減購債規模，台版QE也跟著退場？中央銀行昨（10）日宣布14日將標售364天期定存單，標售總額由1,000億元提高至1,200億元，近四年來首度調高標售金額，被市場解讀是央行貨幣政策，可能逐漸趨緊，為啟動升息循環鋪路。

　　對此，央行則強調，增額主要為因應農曆年關通貨回籠及金融機構資產配置需求，至於3月是否續加碼發行，將視市場反應及需求而定。

    交通、公共設施或公園綠地一向是支撐房市的重要基礎，甚至可牽動房價，為區域添金。

    台北市貴為首善之都，公共建設發展已臻完善、交通路網綿密，今年尚待兌現的重要工程僅有捷運松山線，預計通車後可分攤東西向捷運運量、嘉惠上班族。

    過去台北市東西向捷運多依賴板南線，直至去年12月信義線通車後，稍微紓緩板南線的運量。台北市政府捷運局綜合規劃處代理處長王君惠表示，松山線今年3月完成土木工程，待後續的機電整合檢驗、初勘、履勘及交通部審查通過後，便會由政府公布通車時程，「希望在今年可以通車。」

松山車站旁店面翻身

    松山區因土地飽和，幾無新建案推出，題材也相當有限，房價基期雖高，但漲幅相對平緩。永慶房屋研究發展室經理黃舒衛表示，松山線通車在即，讓平靜的房市起了漣漪，尤以捷運南京三民站、松山站最明顯。

    政府機關推出的優惠房貸名目讓人眼花撩亂，目前方案共有2個：內政部的「整合住宅補貼資源實施方案」，及財政部的「青年安心成家購屋優惠貸款」，其中又以「青年安心成家購屋優惠貸款」申辦門檻較低，目前申辦時間延長至2014年年底，符合條件即可辦理。

內政部曾於2009年推行2年200萬零利率的「青年安心成家方案」，不少人會將之與財政部提供的「青年安心成家購屋優惠貸款」方案混淆，但「青年安心成家方案」已於2012年停辦，目前內政部僅有「整合住宅補貼資源實施方案」持續提供，針對購屋、租屋、修繕做補助，申請期間為每年7~8月。

而目前推出「青年安心成家購屋優惠貸款」的單位為財政部國庫署公股管理組，與8間公股銀行搭配辦理，提供20歲以上，本人與配偶及未成年子女均無自有住宅者申請，目前階段式利率前2年為1.72％，第3年為2.02%，最高核貸至8成，上限為500萬元，攤還年限最長30年，申辦至2014年年底，視情況延長。

    捷運宅具備生活機能便利與交通便捷等多項優勢，若再加上地段精華，身價可說是水漲船高，尤其是部分位處北市精華區的捷運宅，包括「京華苑」、「台北摩根」、「新東京宅」、「藏富」，單價已突破百萬元大關。

    四個單價超過百萬元的捷運宅中，又以信義線東門站捷運宅「京華苑」身價最高，每坪單價突破一六○萬元。

    台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，捷運宅基於便利與保值雙重優勢，即使價格走高，仍吸引民眾投資，以「京華苑」為例，二○○九年標售時，每坪均價約八十萬元，去年每坪最高實價來到一六二．六萬元，即使每坪均價也有約一五六．一萬元，五年時間漲幅高達約九十五％。

    至於屬於小宅規劃的「台北摩根」、「新東京宅」，也分別在高樓層出現單坪百萬元以上的交易紀錄。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，四個單價突破百萬元的高價捷運宅，其中有三個就位於捷運松山線的站點，目前台北市捷運站點周邊單價百萬元的捷運宅，近年數量逐漸增加，未來松山線加入營運後，大台北地區捷運網絡更為成熟。

傳統產業拚加值，經濟部計劃斥資6億元在高雄市設立「傳統產業創新加值中心」，初步先建置基本金屬、石化等雛形產品快速試量產線，預計最快今年8月動土，2016年完成興建，目標打造成為南部版的工研院。

為擺脫政府過去重科技、輕傳產的形象，挽救日漸下滑的傳產附加價值率，經濟部技術處在春節前向經濟部長張家祝簡報「傳統產業創新加值中心」興建規劃案，獲得張家祝支持。

高盛交易部門共同主管沙樂梅（Pablo Salame）表示，美國聯準會縮減購債規模，對市場參與者的影響還算小，升息才會造成更大的痛苦。

沙樂梅在高盛官網指出，聯準會縮減QE的決定，並未導致市場功能失常。自前聯準會主席柏南克去年五月暗示，將縮減每月八五○億美元購債規模，美國十年期公債殖利率就由一．六三％升至九月的三％左右。

國泰台大產學合作計畫團隊表示，近期國際股市動盪，僅為短期因素，台灣金融市場情勢依然寬鬆，對實體經濟有正面助益，推測主計總處將在2月18日上調今年經濟成長率預測值至3%以上。

國泰台大產學合作計畫團隊每月依據「台灣月GDP與經濟氣候預測」模型公布最新預測值，該模型係國發會主委管中閔擔任首席經濟顧問時設計，這套模型預測的數據也備受注目。

▲近年來，不少民眾有意投資海外房地產。(圖／台灣房屋提供)

根據世界銀行最新預測，馬來西亞2014年經濟成長率(GDP)為4.8%。台灣房屋國際資產中心執行長方彥夫表示，受惠於經濟成長帶動，不少外資地產業者，陸續投入馬來西亞伊斯干達經濟特區的開發行列，以因應當地大幅增加的一般住宅與酒店式公寓需求，房市前景看好。

    央行總裁彭淮南表示，東京買房買的是實坪，台灣買房得扣掉公設，有很多非實坪，如果以實坪計算，台灣房價比日本還高。他的這番話引發市場關切，台北市房價與鄰近國家日本東京相比真的算高嗎？

    根據全球房地產指南（Global Property Guide）的調查報告顯示，二○一二年全球九十四個城市中，房價最高的城市是摩納哥，每坪新台幣五○二萬多元，台北一坪六十八萬元，位居全球第十八位，房價並不算高，但房價所得比卻是全球最高。

台北排名在東京之後

    香港本島一平方公尺二萬零三七一美元，換算一坪新台幣一九五萬元，新加坡房價一坪約一五七萬元，日本東京房價一坪約新台幣一四五萬元，台北的房價全球排名在香港、新加坡及東京之後，跟他們相比，台北的房價還不算太高。

    新北市各行政區最高價豪宅排行出爐，由板橋「橋峰」以每坪90.7萬元居新北第一豪宅，新店「碧潭有約」最高房價站上7字頭；永和、中和、三重和淡水等區均有6字頭成交個案。屋齡新、高樓層、地段優質、知名建商興建，為新北各區最高價住宅共同趨勢。

    根據實價登錄的資訊觀察新北市各區最高價社區，主要房市交易行政區的最高房價均站上每坪30萬元，除過去新北第一圈核心區菁華地段外，創當區最高價的住宅大樓多集中在捷運附近，或具有河岸景觀區段如淡水；還有近十年來發展迅速的新興重劃區，如三重集賢重劃區、新莊副都心、三峽北大特區、林口新市鎮等的新建房屋，屋齡多在五年以內。

    新北市多數行政區最高單價建案交易，多半在去年下半年創下，顯示近來受到台北市土地日趨稀有、精華地段房價高漲，不少買盤沿捷運、交通建設與建商開發軌跡，轉向腹地較大、房價相對較低的新北市尋找標的。

    隨著都會規模的持續擴張，去年新北市全年房價上漲10.4%，高於台北市約1.9%的漲幅；全年交易量約8.04萬件、年增16.4%，量價表現均優於全台平均值。

    沿著交通建設買房，已成投資不敗法則。根據國內房仲業者觀察，台65線、台68線近年陸續通車後，沿線的新北市五股區、新竹市東區房市直接受惠，其中位於新竹市東區的關埔計畫區近三年漲幅翻倍，吸引外來客前來置產，未來增值力道不容小覷。

　　台68線西起新竹市南寮，東至新竹縣竹東鎮，貫穿新竹縣市各大商圈，帶動人口遷移，其中新竹市東區關埔計畫區鄰近台68線慈雲路交流道，且位於「新竹科學園區」門戶。

　　房仲業表示，本區雖為重劃區，但連鎖店家、COSCTO賣場早已陸續進駐，未來還有影城興建計畫，生活機能完善，目前新成屋電梯大樓每坪約30~35萬元，成為雙薪家庭購屋首選。

　　至於台65線去(2013)年初全線通車後，從五股到土城僅須15分鐘，大幅縮減70%的行車時間。其中位於台北市衛星都會區的五股區因基期相對低，加上洲子洋重劃區房價拉抬，周邊還有台64線、國道一號，以及將於2015年通車的捷運新北產業園區站加持，近一年房價起飛，漲幅逾三成。

    國稅局決定嚴查預售屋紅單轉手，因紅單已成逃稅的漏洞，北區國稅局表示，預售屋只須預繳小額訂金，不少投資客以買賣預售屋紅單轉手賺取高額利潤，讓紅單的需求日增。

受政策壓抑，去年台北市房價增幅不大，反而桃園縣因有升格、航空城、機場捷運等利多因素，房價漲幅逾1成，居各都會區之冠。房仲業者預估，桃園部分地區房價還有5~10%的增幅空間。

　　買方出價趨保守

    房價所得比，是指房屋總價是家庭年所得的倍數，也就是一個家庭必須花上多少年不吃不喝才買得起房屋的指標。

    根據世界銀行定義，房價所得比若為五倍，較符合一般家庭購屋標準。但根據營建署公布今年第三季住宅需求動向調查，台灣目前全台房價所得比為九點二倍，最高的是台北市十四點七倍、新北市則是十一點四倍。

    近十年來，台灣國民所得及租金停滯，經濟成長遲緩，但房價卻一枝獨秀，尤其在2008年全球金融海嘯後，投資者對美國次級房貸所包裝成的相關證券，如不動產貸款證券化（MBS）或擔保債權憑證（CDO）等喪失信心，輔以各國政府藉寬鬆貨幣政策（QE）刺激經濟，更引發一波資金推動的房市漲幅。 由於低利率及低稅負，導致房價持續上揚，然而，目前台北房屋出租報酬率已是全球最低，全台的「空閒住宅率」高達兩成，台北市亦逾13％。

    儘管有這些對投資指標不利的因素，台灣房價仍是看回不回，原因即為之前筆者所說「政府的態度決定高房價」，一旦房價因各種政策因素推升後，所有權人得以藉此向銀行抵押融資，政府將騎虎難下，不敢或不願直接打房，就怕房市巨幅下跌引發金融市場震盪，前車之鑑如1990年的日本及2008年的美國，都因房市高漲後，經濟與政策逆轉無力支撐高房價，導致長期衰退或金融風暴。因此，筆者認為近十年房價的漲幅是「投資者吃財政部與央行的豆腐」。

    立法院三讀通過地政士法，本來實價登錄不實要開罰，現在將改成，只要限期改正就不罰，台北市副市長張金鶚對此非常不滿意，認為可能會變成有心人士鑽漏洞的溫床，而針對廣告不實，未來台北市府打算祭出重罰，張金鶚說，這次政府，絕對是玩真的。

    實價登錄上路一年半，現在傳出來保障要破功了嗎？因為本來地政士或買方房價登錄不實，會被開罰三到十五萬元，現在立院已經三讀通過變成限期改正就不罰，很可能變成有心人士鑽漏洞的管道，打房總司令張金鶚相當不能接受。

    台北市副市長張金鶚：「如果修法這樣過的話，我覺得僥倖的心理會生出來。」還有針對廣告不實，未來台北市要擴大開罰，像是這件廣告店面租金每坪1500漲到1800，根本沒有根據被開罰，位在都更改造特區的這一件，賣的房子本身並沒有都更，卻以都更當廣告拉攏客源，同樣也被開罰。萬坪公園第一排信義路七段這個廣告更誇張，公園只有一點點信義路也沒有七段，還有未來 租房子的網頁上頭如果沒有房仲名稱，只有王小姐、李先生也要開罰，112件有44件不合格。

    台北市府地政局局長：「不是合法的業者，但是他來執行經紀業，這個我們就會處罰10-30萬的罰鍰。」一件最高開罰20萬元，台北市祭出重罰，能不能讓高漲的房價，有後退的空間，恐怕需要時間的證明。

    大陸去年ＧＤＰ總量人民幣五十六兆八千八百四十五億元，按匯率計算約九點三九兆美元，專家認為大陸今年ＧＤＰ將挑戰十兆美元，最快二○二九年ＧＤＰ總量可以超越美國。

　　新華社報導，大陸經濟學家、央視財經評論員馬光遠認為，大陸ＧＤＰ總量將在今年超越十兆美元，成為繼美國之後，全世界第二個突破十兆美元的經濟大國。

    立法院日前通過地政士法修法，未來地政士登錄房價若有誤，經檢舉或糾正，在期限內修正資訊就不罰，引發外界批評。房仲業者表示，地政士不會無緣無故替人護航，但仍須注意預售屋及特定標地物的事件可能有漏洞；另外買賣雙方若有心提供假資料，也應設法遏止。

    立法院日前三讀通過修正「地政士法」，未來地政士(代書)登錄房價有誤，若經檢舉或糾正，在7至15天期限內修正就不罰，學者批評此舉是大開後門，讓實價登錄變虛價登錄。

　　台灣房屋高資產中心執行長邱太煊指出，地政士經手申報案件每件報酬約新台幣1萬到1萬5千元，以往只要被查出資料有誤就被罰3萬，反而倒貼；且申報資訊非常複雜，填寫時若稍有不慎就會出錯，並非地政士有意抬高房價，因此他認同給予修正期限。